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HABITAT

Le permis de louer

 

 

 

La Communauté de Communes du Haut-Limousin en Marche s’engage dans la lutte contre l’habitat indigne en mettant en place le dispositif « Permis de louer ».

En effet, la commune de Bellac rencontre des problématiques de logements dégradés, parfois loués dans de mauvaises conditions. Il est donc demandé aux propriétaires bailleurs d’un logement situé dans un périmètre défini de disposer d’un permis de louer lors d’une nouvelle mise en location ou d’un changement de locataire.

Les plus-values de la mise en place du permis de louer sont multiples :

  • Assurer un logement digne aux locataires
  • Assurer le propriétaire de louer un bien attractif
  • Lutter contre les marchands de sommeil
  • Améliorer le patrimoine et l’attractivité du territoire

 

CADRE JURIDIQUE

La loi n°2014-366 dite loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme rénové) du 24 mars 2014 et son décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016, relatif aux régimes de déclaration et d’Autorisation Préalable de Mise en Location, renforcent la lutte contre l’habitat indigne, en permettant aux collectivités désireuses de mieux contrôler la qualité du parc locatif sur leur territoire.
Pour rappel, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Par délibération en date du 12 avril 2021, la Communauté de Communes du Haut-Limousin en Marche a institué le permis de louer, avec régime d’autorisation préalable, à compter du 12 octobre 2021.
L’enjeu est de déterminer s’il existe un danger sanitaire dans le logement. Plusieurs critères sont évalués en fonction des obligations réglementaires, dont principalement :

Une pièce principale d’une surface au sol d’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum,

  • La présence d’ouvertures dans les pièces, l’état des ouvrants et l’éclairage naturel,
  • Les installations d’électricité et de gaz,
  • L’humidité et la ventilation,
  • L’état général des équipements (moyen de chauffage suffisant, état des sanitaires et réseau d’évacuation…),
  • L’absence de risque de chute pour les personnes (absence de garde-corps, rambarde…).


LE PERMIS DE LOUER, QU’EST-CE QUE C’EST ?

Le permis de louer est une autorisation administrative préalable de mise en location (APML) accordée par la Communauté de Communes du Haut-Limousin en Marche. Elle fait suite à l’analyse des diagnostics techniques obligatoires à annexer au contrat de location et à la visite du logement par un agent assermenté de la Ville de Bellac. L’objectif est de vérifier l’état et la conformité du logement par rapport aux règles de décence.

À QUI S’ADRESSE LE PERMIS DE LOUER ?

Il concerne les propriétaires bailleurs qui mettent en location un logement à Bellac, dans un périmètre défini (voir carte), lors d’une nouvelle mise en location ou d’un changement de locataire. Ils doivent obtenir une autorisation préalable de mise en location avant la signature de chaque contrat de bail. Pour les autres secteurs de la Ville, il n’y a pas d’autorisation à demander mais les propriétaires restent dans l’obligation de mettre en location un logement conforme aux règles de décence et de salubrité.

QUEL PERIMETRE ?

Les rues concernées sont les suivantes : rue Louis Jouvet, rue Thiers, place du Palais, place Carnot, rue Armand Barbès, chemin des chaumes, avenue du Maréchal Foch (jusqu’à la route de Pommier), rue de Chanzy (parties haute et basse), rue Saint Exupéry, rue Pierre Merlin, rue des Rochettes, rue Léo Lagrange, rue de la gare, avenue Jean Jaurès, rue d’Arsonval, rue Lamartine (en totalité), rue du coq, place Châteaudun, rue Gambetta (parties haute et basse), rue Théodore Bac, impasse du Courniat, impasse Marevery, impasse Lamirande, impasse Panissat, rue du Docteur Vetelay, rue de la Fontaine.

QUAND RÉALISER LA DÉMARCHE ?

La demande de l’autorisation préalable doit être faite avant toute mise en location d’un logement puisque la décision d’autorisation donnée par la Communauté de Communes du Haut-Limousin en Marche devra être annexée au contrat de location. La réglementation prévoit un délai de réponse dans un délai d’un mois maximum à compter de l’envoi de l’attestation d’enregistrement de la demande faisant suite à la vérification du dossier. Le silence de l’administration vaut accord tacite.

COMMENT FAIRE LA DEMANDE ?

ÉTAPE 1

Je formule une demande d’autorisation préalable de mise en location à déposer ou à envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception à Mairie de Bellac.

La procédure à suivre pour une demande d’autorisation préalable à la mise en location :

  • Remplir le formulaire CERFA n° 15652-01 (disponible sur service-public.fr)
  • Joindre le Dossier Diagnostic Technique (DDT) validé conformément à la loi du 6 juillet 1989 comprenant :
    • Un diagnostic de performance énergétique
    • Un constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
    • Un rapport de repérage d’amiante pour tout bien immobilier antérieur au 1er juillet 1997
    • Un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz pour les installations de plus de 15 ans
    • Une attestation de surface du logement conforme à la loi Boutin

ÉTAPE 2

Dans les 7 jours suivant le dépôt de ma demande et après examen de mon dossier, je reçois :

  • Lorsque le dossier est complet : un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration.

Attention, ce document ne vaut pas autorisation.

  • Lorsque le dossier est incomplet : un récépissé indiquant les pièces ou informations manquantes. Le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour les fournir. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.

ÉTAPE 3

Je reçois la visite d’un agent assermenté qui procède à une évaluation technique de la décence de mon logement, à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.

Attention : la visite de contrôle est obligatoire pour l’instruction du dossier. En cas d’incapacité pour les services de la Ville de Bellac d’accéder au bien dans le délai imparti, le propriétaire recevra un courrier recommandé avec accusé de réception. Le dossier est considéré comme incomplet et le délai d’un mois pour instruire la demande est repoussé d’un mois.

ÉTAPE 4

A l’appui du rapport de la visite de contrôle et dans le mois qui suit l’accusé de réception de complétude du dossier, la décision m’est notifiée :

  • Autorisation préalable délivrée sans réserve, par lettre simple : le logement peut être mis en location. Le permis devra être joint au contrat de location
  • Autorisation préalable avec réserve : le logement peut être mis en location mais des travaux doivent être réalisés pour que le logement soit mis en conformité avec le décret décence (décret n°2002-120 du 30 janvier 2020 relatif aux caractéristiques du logement décent). Une autorisation sera accordée, accompagnée d’une obligation de faire des travaux, dans un délai qui sera imposé, en fonction des travaux à effectuer. Une contre-visite aura lieu dans les mois suivants et permettra d’attester de la bonne réalisation des travaux. Le permis devra être joint au contrat de location
  • Refus motivé de délivrance de l’autorisation préalable : mon logement ne peut être loué en l’état. La nature des travaux et aménagements m’est précisée afin de pouvoir mettre en conformité mon logement. Une fois les travaux effectués, je pourrai déposer une nouvelle demande pour pouvoir louer mon bien.

 

LOUER SANS PERMIS OU EN CAS DE REFUS : QUELLES SANCTIONS ?

Le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour régulariser sa situation.

Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende de 5 000 € maximum. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.

Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.

Le produit de ces amendes sera directement versé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

La mise en location d’un logement par un propriétaire, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Par ailleurs, aucune allocation logement ne pourra être versée au propriétaire et au locataire pour un logement ayant fait l’objet d’une décision de rejet du permis de louer.

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

  • Logements mis en location
  • Logements faisant l’objet d’une nouvelle mise en location. L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et jointe au contrat de bail. Cette autorisation sera caduque si le logement n’est pas loué dans les deux ans suivant son obtention.

SONT EXCLUS :

  • Les reconductions tacites;
  • Les renouvellements;
  • La conclusion d’un avenant au contrat.

Le permis de louer s’applique pour toute location meublée ou non meublée en tant que résidence principale. Cette mesure ne s’applique pas aux locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l’année), ni aux baux commerciaux.

L’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble ou le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

ET SI LE LOGEMENT EST VENDU ?

En cas de logement vendu ou faisant l’objet d’une mutation à titre gratuit, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire CERFA n°15663*01 téléchargeable sur le site servicepublic.fr

MON LOGEMENT EST GÉRÉ PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE, QUI DOIT SE CHARGER D’EFFECTUER LA DÉMARCHE ?

L’agence immobilière prend en charge cette procédure. Il est conseillé de vous rapprocher de votre agence immobilière pour vérifier les termes du contrat.

LES AVANTAGES DU DISPOSITIF PERMIS DE LOUER

Le « Permis de Louer » valorise les biens proposés à la location en garantissant une qualité de service. Par ailleurs, le propriétaire est accompagné dans l’identification des défauts mineurs ou plus graves pouvant entraîner sa responsabilité ; il est donc reconnu pour le sérieux de sa gestion. En définitive, le Permis de Louer met fin à une forme de concurrence déloyale en écartant les biens non conformes.

Cet outil de contrôle du respect de la réglementation en vigueur assainit l’offre des biens proposés. Il permet de lutter contre les marchands de sommeil, d’offrir des logements décents aux locataires en se garantissant d’éventuels conflits quant à l’état du bien loué.

0806 706 806 : LE NUMÉRO « INFO LOGEMENT INDIGNE »
Que vous soyez locataire, victime d’un marchand de sommeil ou d’un logement insalubre ou que vous ayez connaissance d’une telle situation, contactez le numéro 0806 706 806. Un conseiller de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) sera à votre écoute et vous expliquera les démarches à effectuer.